Baulandaktivierung und Kreditprozess — gemeinsam schneller

Warum das Zusammenspiel von BauTurbo und CRR III vor allem eine Einladung zum Dialog ist

Wenn Geschwindigkeit nach Vertrauen verlangt

Zwei Monate. So lange hat eine Kommune seit Oktober 2025 Zeit, über einen Bauantrag nach § 246e BauGB zu entscheiden — dem sogenannten BauTurbo. Was auf dem Papier nach Entbürokratisierung klingt, verändert in der Praxis etwas viel Grundlegenderes: den Rhythmus, in dem Banken und Immobilienpartner zusammenarbeiten.

Wenn Genehmigungen nicht mehr 18 Monate dauern, sondern zwei, dann verschiebt sich alles — Kreditprüfung, Auszahlungszeitpunkte, Beleihungswertermittlung. Die technischen Prozesse lassen sich anpassen. Die menschliche Seite braucht etwas anderes: echten Dialog. Nicht den formalen Austausch zwischen Kreditabteilung und Antragsteller, sondern das Gespräch auf Augenhöhe zwischen Fachleuten, die einander verstehen wollen.

Was sich konkret verändert hat

BauTurbo — der neue Takt

Der § 246e BauGB gilt befristet bis Ende 2030 und erlaubt Wohnungsbau auch ohne Bebauungsplan — im Innenbereich, im unbeplanten Gebiet und sogar im Außenbereich bis 100 Meter Entfernung zur bestehenden Bebauung. Für Banken bedeutet das: Projekte kommen schneller auf den Tisch, die Vorlaufzeiten schrumpfen dramatisch.

Zusammen mit dem Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 — sektorale Bebauungspläne, vereinfachte Befreiungen, erweiterte kommunale Vorkaufsrechte — entsteht ein regulatorischer Rahmen, der modulares und serielles Bauen massiv begünstigt. Typengenehmigungen nach § 72 BayBO ermöglichen es, einmal genehmigte Gebäudetypen wiederholt einzusetzen, ohne jedes Mal die vollständige Prüfung zu durchlaufen.

CRR III — die andere Seite der Gleichung

Seit dem 1. Januar 2025 gelten die neuen CRR-III-Regeln für die Immobilienfinanzierung. Für Banken, die mit Immobilienpartnern zusammenarbeiten, sind drei Aspekte besonders relevant:

• Optimierte Risikogewichte: Bei einem Loan-to-Value unter 55 Prozent liegt das Risikogewicht bei 20 Prozent — der niedrigsten Kategorie. Standardisierte, bezahlbare Modulbauten erreichen diese Schwelle häufig.
• Energieeffizienz als Bonus: Artikel 229 der CRR III erlaubt bei Gebäuden mit nZEB-Standard (Nearly Zero Energy Building) eine Ausnahme vom Durchschnittswert — gut für Module, die ab Werk energetisch optimiert sind.
• Dokumentation durch Digital Product Passports: Die neue EU Construction Products Regulation (2024/3110) bringt maschinenlesbare Produktpässe, die den Beleihungswertnachweis erleichtern und die CRR-III-Dokumentationsanforderungen direkt bedienen.

Warum Zahlen allein nicht reichen

700.000 bis 800.000 Wohnungen fehlen in Deutschland. Der europäische Modulbaumarkt liegt bei 31 Milliarden Euro und wächst bis 2030 auf über 40 Milliarden. Die Kostenersparnis gegenüber konventionellem Bau beträgt rund 50 Prozent, die Bauzeit verkürzt sich um 50 bis 90 Prozent.

Das sind eindrucksvolle Zahlen. Aber sie werden erst dann zu guten Kreditentscheidungen, wenn Menschen dahinterstehen, die das Gesamtbild sehen. Eine Bank, die einen Modulbau finanziert, braucht nicht nur den Beleihungswert — sie braucht den Sachverständigen, der den Wert einordnet. Den Makler, der den regionalen Markt kennt. Den Projektentwickler, der die Typengenehmigung begleitet hat. Den Verwalter, der die Bewirtschaftung sicherstellt.

Nicht als Dienstleister, die man beauftragt. Sondern als Gesprächspartner, die man kennt.

Ein Netzwerk, das den Unterschied macht

In der Metropolregion Nürnberg arbeiten Spezialisten aus Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung seit Jahren zusammen — nicht weil sie müssen, sondern weil sie erfahren haben, dass gemeinsame Arbeit bessere Ergebnisse bringt. Für alle Beteiligten.

Für Banken und Finanzierungspartner bedeutet das: ein Ansprechpartner, der nicht nur sein eigenes Fachgebiet kennt, sondern weiß, wen er anrufen kann. Der den Sachverständigen persönlich kennt, der die CRR-III-konforme Wertermittlung liefert. Der den Projektentwickler empfehlen kann, der die Typengenehmigung und den BauTurbo-Antrag aus einer Hand begleitet.

Das ist kein Verzeichnis. Das ist kein Vermittlungsportal. Das sind Menschen, die miteinander arbeiten und füreinander einstehen.

Was Banken konkret gewinnen

Wenn der BauTurbo die Genehmigungsfrist auf zwei Monate verkürzt, muss der Kreditprozess mithalten können. Das funktioniert, wenn die Beleihungswertermittlung zeitnah vorliegt, die Dokumentation CRR-III-konform aufbereitet ist und die Ansprechpartner keine Unbekannten sind.

In einem Netzwerk, das auf persönliche Beziehungen setzt, passiert genau das:

• Bewertung: Sachverständige, die wissen, was CRR III von einer Beleihungswertermittlung verlangt — und die Module als das bewerten, was sie rechtlich sind: vollwertige Immobilien nach BelWertV.
• Vermarktung: Makler, die den regionalen Markt kennen und realistische Vermarktungsprognosen liefern, bevor der erste Kredit bewilligt wird.
• Entwicklung: Projektentwickler, die Typengenehmigung, BauTurbo-Verfahren und sektorale Bebauungspläne als integrierten Prozess verstehen.
• Verwaltung: Hausverwaltungen, die standardisierte Module effizient bewirtschaften und die laufende Werterhaltung sicherstellen.

Dazu ein Netzwerk aus Steuerberatern, Rechtsanwälten und Architekten, die sich persönlich kennen — nicht als HSG-eigene Sparten, sondern als Verlinkungspartner, die denselben Qualitätsanspruch teilen.

Teil werden von etwas Besonderem

Die Verbindung von BauTurbo und CRR III zeigt, was passiert, wenn Regulierung aufeinander trifft — und wie wertvoll es ist, Partner zu haben, die das Zusammenspiel verstehen. Für Banken und Finanzierungspartner ist das die Chance, vom ersten Gespräch an mit Spezialisten zu arbeiten, die sich nicht erst kennenlernen müssen.

Die HSG — High Specialised Group — verbindet Spezialisten die verstanden haben: Zusammenarbeit auf Augenhöhe ist nicht nur effizienter — sondern auch erfüllender. Vier Kernbereiche (Bewertung, Vermarktung, Entwicklung, Verwaltung) und ein Netzwerk aus Sachverständigen, Finanzierungsberatern und Projektentwicklern, das füreinander einsteht.

Ein Beziehungsnetzwerk das auf gemeinsamen Werten, gegenseitigen Empfehlungen und professionellen Standards basiert. — ein Beziehungsnetzwerk das auf gemeinsamen Werten basiert. Klingt das nach Ihrem Anspruch?

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Datenstand: April 2026. Quellen: § 246e BauGB (BauTurbo, seit 30.10.2025), Baulandmobilisierungsgesetz (BGBl. I 2021), CRR III (seit 01.01.2025), EU Construction Products Regulation 2024/3110, BayBO §§ 63/72/72a, IW Köln (Wohnungslücke), Euronews (Modulbaumarkt Europa 2025/2026).