BauTurbo und Modulbau — Neue Geschäftsfelder für Sachverständige und Planer

Zwei regulatorische Instrumente haben den Genehmigungsrahmen für Wohnungsbau in Deutschland grundlegend verändert: das Baulandmobilisierungsgesetz (2021) und der sogenannte BauTurbo — §246e BauGB, in Kraft seit dem 30. Oktober 2025 und befristet bis Ende 2030. Beide Regelungen schaffen Verfahrenswege, die standardisierte Bauweisen bevorzugen. Für Sachverständige, Planer und Gutachter entstehen daraus klar umrissene Geschäftsfelder — vorausgesetzt, die methodischen Grundlagen stimmen.

Die regulatorische Ausgangslage im Überblick

Baulandmobilisierungsgesetz — vier Instrumente, dokumentiert im BGBl. I 2021, Nr. 33

Das Gesetz stellt Kommunen vier Werkzeuge zur Verfügung, die für die Fachpraxis unmittelbar relevant sind:

Sektorale Bebauungspläne (§9 Abs. 2d BauGB) ermöglichen es Kommunen, im unbeplanten Innenbereich gezielt Flächen für Wohnbebauung festzusetzen. Für Sachverständige bedeutet das: Bewertungen im §34-Gebiet verändern sich, wenn ein sektoraler Bebauungsplan die zulässige Nutzung neu definiert.

Vereinfachte Befreiungen (§31 Abs. 3 BauGB) erlauben in angespannten Wohnungsmärkten Abweichungen zugunsten des Wohnungsbaus. Gutachter müssen diese Abweichungsmöglichkeit bei der Ermittlung des Marktwertes berücksichtigen — sie erweitert das baurechtlich Zulässige.

Dörfliche Wohngebiete (§5a BauNVO) schaffen eine neue Gebietskategorie mit erhöhter Flexibilität. Für die Bewertungspraxis relevant: Die zulässigen Nutzungsarten und Nutzungsmaße unterscheiden sich von klassischen Wohngebieten.

Erweiterte Vorkaufsrechte geben Kommunen stärkere Zugriffsmöglichkeiten auf Brachen und untergenutzte Grundstücke. Sachverständige werden bei der Kaufpreisbemessung für Vorkaufsrechtsfälle als neutrale Instanz benötigt.

BauTurbo — §246e BauGB, veröffentlicht im BGBl. I 2025, Nr. 302

Die Kernregelung: Abweichung vom geltenden Planungsrecht für Wohnungsbau ohne Bebauungsplan-Verfahren, mit einer Prüffrist von zwei Monaten ab Einreichung bei der Kommune. Der Geltungsbereich umfasst Bebauungsplangebiete, den unbeplanten Innenbereich und — das ist neu — den Außenbereich bis 100 Meter Entfernung zur Innenbereichsgrenze.

Für die systematische Einordnung: §246e gilt befristet bis zum 31. Dezember 2030. Serielles und modulares Bauen wird darin explizit als vereinfacht genehmigungsfähig benannt.

Was sich für die Bewertungsmethodik ändert

Die Kombination beider Regelungen erzeugt Bewertungsfragen, die mit den bisherigen Standardverfahren allein nicht vollständig beantwortet werden können:

Höchste-und-beste-Nutzung: Wenn §246e eine Wohnnutzung auf bisher nicht bebaubaren Flächen ermöglicht, verschiebt sich die Highest-and-Best-Use-Analyse. Der Sachverständige muss dokumentieren können, ob und unter welchen Voraussetzungen die BauTurbo-Genehmigung realistisch erreichbar ist — zeitlich befristet bis 2030, räumlich begrenzt auf 100 Meter zum Innenbereich.

Vergleichswertverfahren: Für typgenehmigte Module fehlen noch belastbare Vergleichspreise. Der Sachverständige muss die Übertragbarkeit konventioneller Vergleichswerte auf standardisierte Bauweisen methodisch sauber begründen — oder auf das Sachwertverfahren mit angepassten Marktanpassungsfaktoren ausweichen.

Beleihungswertermittlung: Die CRR III (seit 1. Januar 2025) erkennt typgenehmigte Module als vollwertige Immobilien an, sofern sie BelWertV-konform bewertet werden. Bei einem Loan-to-Value unter 55 Prozent erreichen Module in der niedrigsten Preiskategorie ein Risikogewicht von 20 Prozent — die günstigste Stufe für Kreditinstitute. Das setzt eine normkonforme Bewertung voraus.

Typengenehmigung — das zentrale Qualitätsinstrument

Die Typengenehmigung nach §72 BayBO (in anderen Bundesländern vergleichbare Regelungen) ist das Bindeglied zwischen Serienbau und Genehmigungsrecht: Einmal geprüft und genehmigt, können Module wiederholt eingesetzt werden, ohne dass bei jedem Einzelprojekt eine vollständige erneute Prüfung erforderlich ist.

Drei Genehmigungsvarianten — dokumentierte Kostenrahmen (Bayern, 288 m²)

Der Unterschied zwischen Variante 1 und Variante 3 beträgt den Faktor 10 bis 20 bei den Genehmigungskosten. Wer Kommunen und Investoren beraten will, muss diese Varianten und ihre Voraussetzungen sicher beherrschen.

EU-Kontext — Construction Products Regulation und Digital Product Passports

Die EU-Bauproduktenverordnung (EU) 2024/3110 führt Digital Product Passports ein: maschinenlesbare QR-Codes für die grenzüberschreitende Compliance-Verifizierung von Bauprodukten. Für standardisierte Module bedeutet das eine durchgängige digitale Dokumentationskette — vom Werk bis zum eingebauten Zustand.

Sachverständige, die sich mit Digital-Twin-Konzepten und normkonformer Dokumentation auskennen, können hier eine Brückenfunktion übernehmen: zwischen Hersteller, Genehmigungsbehörde und Kreditinstitut.

Marktdaten zur Einordnung (Stand 2025)

Das europäische Marktvolumen für modularen Bau liegt bei 31 Milliarden Euro, mit einer Prognose von über 40 Milliarden Euro bis 2030. In Schweden werden bereits 45 Prozent der Wohngebäude modular errichtet. Deutschland liegt bei 26 Prozent im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Fehlbestand an Wohnungen in Deutschland wird vom Institut der deutschen Wirtschaft auf 700.000 bis 800.000 Einheiten beziffert.

Diese Zahlen zeigen: Das Marktsegment wächst, und der regulatorische Rahmen begünstigt die Beschleunigung. Die Fachleute, die methodisch sauber in diesem Segment arbeiten können, werden gebraucht.

Fünf konkrete Geschäftsfelder für Sachverständige und Planer

1. Bewertung typgenehmigter Module — Marktwert- und Beleihungswertgutachten, die die Besonderheiten serieller Bauweise methodisch abbilden (Vergleichswertableitung, Sachwertanpassung, BelWertV-Konformität).

2. Baurechtliche Machbarkeitsprüfung — Für Kommunen und Investoren klären, welcher Genehmigungsweg (BauTurbo, sektoraler Bebauungsplan, Typengenehmigung) im konkreten Fall der richtige ist.

3. Qualitätssicherung im Serienbau — Baubegleitende Prüfung, ob werksgefertigte Module den Anforderungen der Typengenehmigung entsprechen. Dokumentation nach EU-Bauproduktenverordnung.

4. CRR-III-konforme Wertermittlung — Banken benötigen Beleihungswertgutachten, die typgenehmigte Module als grundpfandrechtlich belastbare Immobilien ausweisen. Das setzt Kenntnis der CRR-III-Anforderungen und der BelWertV voraus.

5. Standortanalyse und Höchste-und-beste-Nutzung — Welche Flächen profitieren vom BauTurbo? Wo lohnt sich ein sektoraler Bebauungsplan? Gutachterliche Expertise als Entscheidungsgrundlage für kommunale Gremien.

Was diese Geschäftsfelder gemeinsam haben

Sie erfordern die Verbindung von drei Kompetenzbereichen: Bewertungsmethodik, Baurecht und bankenseitige Anforderungen. Ein einzelner Akteur deckt das selten allein ab. Aber ein Netzwerk aus Sachverständigen, Planern und weiteren Fachleuten — Steuerberater für die steuerliche Begleitung, Rechtsanwälte für die baurechtliche Absicherung, Architekten für die Entwurfsplanung — kann genau das leisten.

Teil werden von etwas Besonderem

Modulares Bauen unter BauTurbo und Baulandmobilisierungsgesetz verbindet Bewertungsmethodik, Genehmigungsrecht und Bankfinanzierung. Wer in diesem Feld methodisch sauber arbeiten will, braucht Schnittstellen zu anderen Disziplinen — nicht als anonyme Vermittlung, sondern als verlässliche Zusammenarbeit unter Fachleuten, die ihre Standards kennen.

Die HSG — High Specialised Group — verbindet Spezialisten die verstanden haben: Zusammenarbeit auf Augenhöhe ist nicht nur effizienter — sondern auch erfüllender. Vier Kernbereiche (Bewertung, Vermarktung, Entwicklung, Verwaltung) und ein Netzwerk aus Sachverständigen, Planern, Steuerberatern, Rechtsanwälten und Architekten, das füreinander einsteht.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen fachlichen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Datenstand: April 2026.