CRR3 und Immobilienbewertung: Bewährte Prozesse geben der Kreditwirtschaft Sicherheit

Die CRR III ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft. Für Banken, die ihre Immobilienbewertung seit jeher auf der Beleihungswertermittlungsverordnung aufbauen, enthält diese Verordnung eine beruhigende Nachricht: Der bewährte deutsche Weg funktioniert weiterhin. Er erfüllt die neuen europäischen Anforderungen, weil er von Anfang an konservativ, nachvollziehbar und langfristig ausgerichtet war.

Was sich ändert, ist die Systematik dahinter. Was gleich bleibt, ist das Fundament, auf dem Kreditentscheidungen seit Jahrzehnten verlässlich ruhen.

Der neue Immobilienwert: Bekanntes Prinzip in europäischem Gewand

Mit der CRR III (Verordnung EU 2024/1623) führt die Europäische Union einen einheitlichen prudentiellen Wertmassstab ein: den Immobilienwert (Property Value). Dieser ersetzt das bisherige Prinzip, wonach Banken für die Eigenkapitalprivilegierung wahlweise den Marktwert oder den Beleihungswert heranziehen konnten.

Für die deutsche Kreditwirtschaft bedeutet das eine Umstellung in der Nomenklatur, weniger in der Substanz. Denn der Artikel 229 der geänderten CRR definiert Anforderungen, die der Beleihungswertermittlungsverordnung vertraut sind:

• Der Immobilienwert darf den aktuellen Marktwert zu keinem Zeitpunkt übersteigen.
• Erwartete Preissteigerungen fliessen in die Ermittlung ausdrücklich nicht ein.
• Die Bewertung muss auf konservativen Kriterien beruhen und langfristig erzielbar sein.
• Spekulative Elemente sind ausgeschlossen.

All das beschreibt exakt den Ansatz, den die BelWertV seit ihrer Einführung verfolgt. Das haben auch die Aufsichtsbehörden bestätigt: Ein BelWertV-konformer Beleihungswert erfüllt die Anforderungen des Artikels 229 Absatz 1 CRR III. Das deutsche Verfahren ist damit eine der beiden anerkannten Optionen für den neuen Immobilienwert -- und gleichzeitig diejenige, die auf der längsten Erfahrung aufbaut.

Zwei Wege, ein Ziel: Verlässlichkeit in der Bewertung

Die CRR III eröffnet Banken zwei gleichwertige Wege zum Immobilienwert:

Option 1 führt über den Beleihungswert nach BelWertV. Dieser Weg steht Instituten offen, die in der Beleihungswertermittlung bereits zu Hause sind. Er erfordert keine grundlegend neuen Verfahren, sondern baut auf dem auf, was seit Jahrzehnten funktioniert.

Option 2 basiert auf dem Marktwert mit einem konservativen Abschlag, der langfristige Marktgegebenheiten widerspiegeln muss. Dieser Weg richtet sich vor allem an Banken in EU-Ländern, die keine Beleihungswert-Tradition kennen.

Für deutsche Institute, die seit Jahren nach BelWertV bewerten, ist Option 1 der naheliegende Weg. Er verbindet die bestehende Kompetenz mit den neuen europäischen Anforderungen -- ohne Brüche, ohne Umstellungsrisiken.

Risikogewichte: Präzision wird zum Wettbewerbsfaktor

Die CRR III differenziert die Risikogewichte stärker als bisher. Bei Wohnimmobilien gilt: Bis zu einer Beleihungsquote von 55 Prozent des Immobilienwerts beträgt das Risikogewicht 20 Prozent. Darüber steigt es auf 75 Prozent -- vergleichbar mit unbesichertem Mengengeschäft. Bislang lag das pauschale Risikogewicht bei 35 Prozent.

Diese Differenzierung macht die Qualität der Immobilienbewertung noch bedeutsamer. Eine sorgfältige, nachvollziehbar dokumentierte Wertermittlung kann unmittelbar darüber entscheiden, ob ein Kredit die günstigere Eigenkapitalunterlegung erreicht. Das gilt für jedes einzelne Objekt im Portfolio.

Für Gewerbeimmobilien gelten vergleichbare Abstufungen: 60 Prozent Risikogewicht bis 55 Prozent des Immobilienwerts, darüber 100 Prozent. Neue Kategorien wie IPRE (Income Producing Real Estate) und ADC (Acquisition, Development, Construction) bringen zusätzliche Differenzierungen mit sich.

Übergangszeit nutzen: Systematisch statt hektisch

Die Übergangsregelung gibt Instituten bis zum 31. Dezember 2027 Zeit, bestehende Portfolios an den neuen Immobilienwert anzupassen. Das ist ein realistischer Zeitrahmen, der eine planvolle Umstellung erlaubt. Der Output Floor steigt schrittweise von 50 Prozent (seit 2025) auf 72,5 Prozent ab 2030.

Wer diese Zeit für eine strukturierte Portfolioprüfung nutzt, gewinnt doppelt: Die Bewertungsqualität steigt, und die Eigenkapitalplanung wird belastbarer. Die Erfahrung zeigt, dass Institute, die Veränderungen früh und systematisch umsetzen, besser aufgestellt sind als solche, die Fristen ausschöpfen und dann unter Zeitdruck handeln müssen.

Dokumentation und Revisionssicherheit: Was bewährte Prozesse leisten

Artikel 229 der geänderten CRR verschärft die Anforderungen an Dokumentation, Überwachung und Validierung von Immobilienbewertungen. Jede Wertannahme muss nachvollziehbar sein, die Unabhängigkeit des Bewerters von der Kreditentscheidung ist verstärkt sicherzustellen.

Das sind Anforderungen, die Instituten mit etablierten Bewertungsprozessen vertraut vorkommen werden. Die MaRisk der BaFin formulieren seit Jahren vergleichbare Erwartungen. Wer diese Prozesse bereits lebt, ergänzt sie um die CRR3-spezifischen Elemente -- etwa die Einhaltung der Durchschnittswert-Regel (sechs Jahre bei Wohnimmobilien, acht Jahre bei Gewerbeimmobilien) oder die Berücksichtigung von Energieeffizienz-Verbesserungen.

Strukturierte Bewertungsprozesse mit klarer Quellenführung leisten genau das, was Revisoren und Aufsichtsbehörden erwarten: Jeder Wert hat eine dokumentierte Herkunft. Jede Annahme ist nachprüfbar. Kein Ergebnis steht im Raum, ohne dass der Weg dorthin sichtbar ist.

Langfristige Partnerschaft statt Einzelprojekte

Die CRR III verändert die Zusammenarbeit zwischen Kreditinstituten und Immobiliensachverständigen. Es geht künftig weniger um einzelne Bewertungsaufträge und stärker um eine verlässliche Partnerschaft, die drei Anforderungen erfüllt:

Erstens die laufende Portfoliobetreuung. Tausende Objekte im Bestand erfordern ein systematisches Monitoring, das Marktveränderungen erkennt und Handlungsbedarf anzeigt, bevor er zum Prüfungsthema wird.

Zweitens die Bewertungsqualität auf dem Niveau der CRR III. BelWertV-konforme Gutachten, erstellt von qualifizierten Sachverständigen, die den regulatorischen Rahmen verstehen und ihre Arbeit daran ausrichten.

Drittens die nahtlose Zusammenarbeit mit der internen Revision. Wenn Bewertungsprozesse transparent dokumentiert sind, wird die Revisionsprüfung zur Bestätigung statt zur Aufarbeitung.

Die Metropolregion Nürnberg mit ihrer starken Immobilienwirtschaft und ihrer Tradition solider Bewertungsarbeit bietet dafür ein stabiles Umfeld. Hier arbeiten Sachverständige, Finanzberater und Wirtschaftsprüfer seit Jahren zusammen -- auf Augenhöhe und mit dem gemeinsamen Anspruch, Qualität zu liefern, die Bestand hat.

Was Sparkassen und Genossenschaftsbanken besonders betrifft

Für Institute, die nach dem Kreditrisiko-Standardansatz arbeiten, bringt die CRR III eine interessante Verschiebung mit sich: Der Output Floor, der die Vorteile interner Risikomodelle begrenzt, gleicht den bisherigen Wettbewerbsnachteil gegenüber IRB-Instituten teilweise aus. Die maximale Einsparung durch eigene Modelle ist auf 27,5 Prozent gegenüber dem Standardansatz begrenzt.

Das stärkt die Position von Sparkassen und Genossenschaftsbanken, die seit jeher auf solide Bewertungsarbeit setzen statt auf komplexe Risikomodelle. Der Standardansatz mit qualitativ hochwertigen Bewertungen wird unter CRR III zu einer gleichwertigen Alternative -- in manchen Fällen sogar zur effizienteren.

Zusammenarbeit, die auf gemeinsamen Werten beruht

Die CRR III verlangt von der Kreditwirtschaft Anpassungen, die mit bewährten Mitteln zu bewältigen sind. Die BelWertV liefert das methodische Fundament. Strukturierte Bewertungsprozesse liefern die Nachvollziehbarkeit. Und verlässliche Partnerschaften zwischen Sachverständigen, Finanzberatern und Revisoren liefern die Tragfähigkeit, die langfristige Compliance braucht.

Die High Specialised Group bringt genau diese Fachleute zusammen: Sachverständige für Immobilienbewertung, Finanzberater, Wirtschaftsprüfer und weitere Spezialisten, die verstanden haben, dass nachhaltige Qualität aus Zusammenarbeit entsteht. Vier Kernbereiche -- Bewertung, Vermarktung, Entwicklung, Verwaltung -- und ein Netzwerk aus Partnern, die füreinander einstehen.

Teil werden von etwas Besonderem

Die CRR III belohnt, was in der Immobilienbewertung seit Jahrzehnten richtig gemacht wird: konservative Wertermittlung, saubere Dokumentation, verlässliche Prozesse. Genau das verbindet die Mitglieder der HSG.

Die HSG -- High Specialised Group -- verbindet Spezialisten, die verstanden haben: Zusammenarbeit auf Augenhöhe ist nicht nur effizienter -- sondern auch erfüllender. Vier Kernbereiche (Bewertung, Vermarktung, Entwicklung, Verwaltung) und ein Netzwerk aus Sachverständigen, Finanzberatern und Wirtschaftsprüfern, das füreinander einsteht.

Ein Beziehungsnetzwerk das auf gemeinsamen Werten, gegenseitigen Empfehlungen und professionellen Standards basiert. -- ein Beziehungsnetzwerk, das auf gemeinsamen Werten basiert. Klingt das nach Ihrem Anspruch?

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