CRR3 -- Was Immobilieneigentümer und Kapitalanleger jetzt wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2025 gelten für europäische Banken neue Eigenkapitalregeln. Die Verordnung trägt den Namen CRR III und verändert, wie Banken Immobilienkredite mit Eigenkapital unterlegen müssen. Das betrifft nicht nur die Banken selbst -- es wirkt sich auch auf Ihre Finanzierung, Ihre Konditionen und die Bewertung Ihrer Immobilie aus.

Die gute Nachricht vorweg: Für Eigentümer und Anleger in Deutschland ändert sich weniger als die Schlagzeilen vermuten lassen. Das bewährte deutsche Bewertungssystem erfüllt die neuen Anforderungen bereits weitgehend. Und die Übergangszeit bis Ende 2027 gibt allen Beteiligten genügend Raum für eine sorgfältige Anpassung.

Was sich konkret ändert

Ein neuer Wertmaßstab -- aufgebaut auf bewährtem Fundament

Die CRR III führt den sogenannten "Immobilienwert" (Property Value) als einheitlichen europäischen Bewertungsmaßstab ein. Dieser Wert bestimmt künftig, wie viel Eigenkapital eine Bank für einen Immobilienkredit vorhalten muss.

Für Deutschland bedeutet das: Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), nach der deutsche Banken seit Jahrzehnten arbeiten, erfüllt die neuen Anforderungen vollständig. Wer bisher nach diesem Verfahren bewertet hat, liefert automatisch einen CRR3-konformen Immobilienwert. Das deutsche System war schon immer konservativer als das vieler anderer EU-Länder -- und genau dieser konservative Ansatz ist jetzt der europäische Standard.

Differenziertere Kreditkonditionen

Die wichtigste Änderung für Sie als Eigentümer oder Anleger: Banken arbeiten künftig mit differenzierteren Risikogewichten. Bisher galten pauschale Sätze -- etwa 35 Prozent für Wohnimmobilien. Jetzt hängt das Risikogewicht vom Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Immobilienwert ab, dem sogenannten Loan-to-Value (LTV).

Bei Wohnimmobilien gilt: Liegt der Kredit bei höchstens 55 Prozent des Immobilienwerts, sinkt das Risikogewicht auf 20 Prozent -- deutlich günstiger als bisher. Liegt er darüber, steigt es auf 75 Prozent. Diese 55-Prozent-Grenze wird zum zentralen Schwellenwert für Ihre Finanzierungskonditionen.

Was das in der Praxis bedeutet

Die Veränderungen zeigen sich in drei Bereichen, die Sie als Eigentümer oder Anleger direkt betreffen:

Finanzierungsquoten: Banken werden tendenziell Finanzierungen von 70 bis 80 Prozent des Immobilienwerts anbieten, wo früher auch 90 Prozent üblich waren.

Zinskonditionen: Branchenbeobachter rechnen mit Zinszuschlägen von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten -- abhängig vom Beleihungsauslauf und der Immobilienart.

Bearbeitungszeiten: Die strengeren Dokumentationsanforderungen können dazu führen, dass Kreditentscheidungen drei bis sechs Wochen statt bisher zwei bis drei Wochen dauern.

Warum Ihr Bestand gut aufgestellt ist

Wenn Ihre Immobilie bereits nach deutschen Bewertungsstandards begutachtet wurde, haben Sie eine solide Grundlage. Die BelWertV stellt sicher, dass der ermittelte Wert langfristig tragfähig und konservativ angesetzt ist -- genau das, was die CRR III jetzt europaweit verlangt.

Für Bestandskredite gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2027. In dieser Zeit können Banken bestehende Beleihungswerte weiterhin verwenden. Erst bei einer Neubewertung muss der neue Immobilienwert angesetzt werden. Das bedeutet: Genügend Zeit für eine durchdachte Planung, ohne Zeitdruck und ohne Überraschungen.

Worauf Sie als Eigentümer achten sollten

Bei bestehenden Krediten: Prüfen Sie, wann Ihre nächste Konditionenanpassung oder Prolongation ansteht. Bis dahin ändert sich an Ihren laufenden Konditionen in der Regel nichts. Planen Sie die nächste Finanzierungsrunde frühzeitig, damit genügend Zeit für die Bewertung bleibt.

Bei geplanten Käufen oder Investitionen: Kalkulieren Sie mit etwas mehr Eigenkapital als bisher. Die 55-Prozent-Grenze beim Loan-to-Value kann Ihre Konditionen spürbar verbessern. Ein unabhängiges Gutachten vor der Kreditanfrage gibt Ihnen und der Bank Planungssicherheit.

Bei Kapitalanlagen: Achten Sie darauf, ob Ihre Immobilie als "Income Producing Real Estate" (IPRE) eingestuft wird -- das betrifft Objekte, deren Kreditrückzahlung überwiegend von Mieteinnahmen abhängt. Für diese Kategorie gelten eigene, etwas höhere Risikogewichte.

Verlässliche Begleitung statt Einzelschritte

Eigenkapitalregeln, Bewertungsverfahren, Übergangsfristen -- das sind Themen, bei denen fundierte Beratung den Unterschied macht. Die Zusammenarbeit von Sachverständigen, Finanzierungsberatern und steuerlichen Beratern sorgt dafür, dass Sie die neuen Regeln zu Ihrem Vorteil nutzen, statt von ihnen überrascht zu werden.

Die Bewertung Ihrer Immobilie ist dabei der Ausgangspunkt: Ein BelWertV-konformes Gutachten liefert den Immobilienwert, der die Grundlage für Ihre Kreditkonditionen bildet. Darauf aufbauend kann ein Finanzierungsberater die optimale Struktur für Ihren Kredit entwickeln. Und ein Steuerberater stellt sicher, dass steuerliche Aspekte wie Abschreibungen und Investitionsplanung berücksichtigt werden.

Dieses Zusammenspiel aus Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung -- ergänzt durch spezialisierte Berater aus Finanzierung, Steuerrecht und Rechtsberatung -- ist das, was ein Netzwerk aus erfahrenen Fachleuten leisten kann. Verlässliche Partner, die seit 1994 zusammenarbeiten und füreinander einstehen.

Ihr Vorteil: Ein Netzwerk statt Einzelkämpfer

Bei Fragen rund um die neuen Eigenkapitalregeln, Immobilienbewertung oder Finanzierungsplanung begleiten wir Sie von der ersten Einschätzung bis zur abgestimmten Lösung. Sie müssen sich nicht selbst durch Verordnungen arbeiten -- dafür gibt es Fachleute, die das täglich tun.

Bei der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten Spezialisten aus Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung Hand in Hand. Dazu ein Netzwerk aus Finanzierungsberatern, Steuerberatern und Rechtsanwälten, die sich persönlich kennen und füreinander einstehen. Sie bekommen nicht einen Ansprechpartner -- Sie bekommen ein Team.

Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich: 0800 - 222 80 22 (kostenfrei)

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Datenstand: April 2026