CRR3 — Was Immobilieneigentümer und Kapitalanleger jetzt wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2025 verändern die neuen Eigenkapitalregeln der CRR III die Immobilienfinanzierung in Europa grundlegend. Wer die richtigen Menschen an seiner Seite hat, navigiert sicher durch die Veränderungen — und entdeckt dabei Möglichkeiten, die allein verborgen geblieben wären.

Neue Spielregeln — und warum sie Sie direkt betreffen

Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Immobilie kaufen oder Ihre bestehende Finanzierung anpassen. Sie kennen das Prozedere: Banktermin vereinbaren, Unterlagen zusammenstellen, auf die Zusage warten. Seit Anfang 2025 hat sich dabei etwas Wesentliches verändert — und zwar nicht nur auf dem Papier.

Die Europäische Union hat mit der CRR III (Verordnung EU 2024/1623) die Eigenkapitalanforderungen für Banken grundlegend überarbeitet. Was technisch klingt, hat ganz konkrete Auswirkungen auf jeden, der mit Immobilien zu tun hat:

• Ihre Bank braucht mehr Eigenkapital für Ihren Kredit. Banken müssen ihre Immobilienkredite differenzierter mit Eigenkapital unterlegen als bisher.

• Die Bewertung Ihrer Immobilie wird zum Schlüssel. Ein neuer Wertmaßstab — der sogenannte Immobilienwert — entscheidet darüber, wie viel Eigenkapital die Bank für Ihren Kredit vorhalten muss. Und damit, zu welchen Konditionen Sie finanzieren.

• Die 55-Prozent-Grenze ist der neue Dreh- und Angelpunkt: Liegt der Kredit unter 55 Prozent des Immobilienwerts, profitiert die Bank von einem deutlich günstigeren Risikogewicht — und gibt diesen Vorteil an Sie weiter. Oberhalb dieser Grenze wird es merklich teurer.

Was das für Ihre Geldbörse bedeutet

Die Auswirkungen sind bereits spürbar. Wer in den letzten Monaten einen Immobilienkredit beantragt hat, kennt vielleicht schon die Veränderungen:

• Höhere Eigenkapitalanforderungen: Wo bis vor kurzem eine Finanzierung bis 90 Prozent des Kaufpreises möglich war, bewegen sich viele Banken jetzt eher bei 70 bis 80 Prozent.

• Zinszuschläge von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten — je nach Beleihungsauslauf und Objekttyp.

• Längere Bearbeitungszeiten: Statt zwei bis drei Wochen rechnen erfahrene Finanzierungsberater heute mit drei bis sechs Wochen.

Besonders für Kapitalanleger, bei denen die Rückzahlung primär aus Mieteinnahmen erfolgt, gelten noch einmal strengere Maßstäbe. Die CRR III führt mit der Kategorie IPRE (Income Producing Real Estate) eine eigene Risikoklassifizierung ein, die deutlich höhere Eigenkapitalunterlegung erfordert.

Die gute Nachricht: Wer gut beraten ist, profitiert

Das klingt erst einmal nach Einschränkung. Doch wer genauer hinschaut, erkennt die Chance: Die 55-Prozent-Grenze ist nicht nur eine Hürde, sie ist auch ein Hebel.

Denn die präzise Ermittlung des Immobilienwerts entscheidet darüber, auf welcher Seite der Grenze Sie landen. Jeder Euro, um den der Immobilienwert fundiert und nachvollziehbar höher angesetzt wird, verschiebt das Verhältnis von Kredit zu Wert — und kann den Unterschied machen zwischen einem Risikogewicht von 20 Prozent und einem von 75 Prozent.

Genau hier zeigt sich, warum persönliche Beziehungen zu den richtigen Fachleuten Gold wert sind.

Drei Experten, ein Gespräch — so sieht optimale Begleitung aus

Stellen Sie sich das einmal vor: Ihr Sachverständiger kennt Ihren Steuerberater persönlich. Ihr Finanzberater hat die Bewertung schon gelesen, bevor er mit der Bank spricht. Alle drei wissen, worauf es bei CRR III ankommt, und stimmen sich untereinander ab — ohne dass Sie zum Briefträger zwischen drei Büros werden.

Der Sachverständige sorgt dafür, dass der Immobilienwert korrekt, nachvollziehbar und CRR-III-konform ermittelt wird. Wer nach der Beleihungswertermittlungsverordnung bewertet, erfüllt die neuen Anforderungen automatisch — das ist der sogenannte Option-1-Weg, den die Verordnung ausdrücklich vorsieht.

Der Finanzberater kennt die aktuellen Kreditkonditionen, weiß um die neuen Bearbeitungszeiten und kann frühzeitig die richtige Strategie empfehlen — etwa eine Finanzierungsstruktur, die gezielt unter der 55-Prozent-Grenze bleibt.

Der Steuerberater bringt die steuerlichen Aspekte ein: AfA-Grundlagen, Investitionsplanung, die Frage nach dem optimalen Zeitpunkt für Kauf oder Umfinanzierung.

Wenn diese drei miteinander sprechen, entsteht ein Ergebnis, das keiner von ihnen allein hätte liefern können.

Warum persönliche Empfehlung den Unterschied macht

In einer Zeit, in der sich Kreditprozesse verlängern und die Anforderungen an Dokumentation steigen, ist eines besonders wertvoll: Vertrauen zwischen den Beteiligten.

Wenn ein Sachverständiger seinen Finanzberater-Kollegen anruft und sagt: "Schau mal, bei diesem Objekt lohnt sich ein genauerer Blick auf den Ertragswert — das verbessert die Position gegenüber der Bank" — dann ist das keine anonyme Vermittlung. Das ist gewachsene Zusammenarbeit zwischen Menschen, die füreinander einstehen.

Genau so arbeiten die Spezialisten in der HSG: Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung — vier Kernbereiche, in denen erfahrene Fachleute zusammenwirken. Ergänzt durch ein Netzwerk aus Steuerberatern, Finanzberatern, Rechtsanwälten und weiteren Spezialisten, die sich persönlich kennen und regelmäßig austauschen.

Was Bestandsimmobilien-Eigentümer wissen sollten

Auch wer bereits finanziert hat, ist betroffen: Die Übergangsregelung sieht vor, dass bestehende Kreditportfolios bis Ende 2027 gegen den neuen Immobilienwert geprüft werden. Das bedeutet, dass Ihre Bank auf Sie zukommen könnte — mit der Bitte um eine aktuelle Bewertung.

Wer dann bereits eine fundierte, CRR-III-konforme Bewertung vorweisen kann, ist im Vorteil. Nicht reaktiv, sondern vorbereitet. Und wer dazu noch einen Steuerberater hat, der die steuerlichen Implikationen einer veränderten Bewertungsgrundlage kennt, kann gelassen bleiben.

Von der Einzelberatung zum Team-Ergebnis

Die CRR III macht eines deutlich: Immobilienentscheidungen sind zu komplex für einen einzelnen Berater. Die 55-Prozent-Grenze, die neuen Risikogewichte, die verschärften Dokumentationsanforderungen — all das verlangt nach Fachleuten, die ihr jeweiliges Gebiet beherrschen und gleichzeitig das große Ganze im Blick haben.

Das funktioniert am besten, wenn diese Fachleute einander kennen, einander vertrauen und gewohnt sind, gemeinsam für ihre Kunden zu denken. Ein Netzwerk, in dem persönliche Empfehlung mehr zählt als eine anonyme Weiterleitung.

Ihr Vorteil: Ein Netzwerk statt Einzelkämpfer

Ob Kauf, Finanzierung oder Bestandsoptimierung — die neuen Eigenkapitalregeln erfordern ein abgestimmtes Vorgehen von Sachverständigen, Finanzberatern und Steuerberatern. Sie profitieren davon, dass diese Experten sich persönlich kennen und gemeinsam die beste Lösung für Sie erarbeiten.

Bei der HSG -- High Specialised Group -- arbeiten Spezialisten aus Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung Hand in Hand. Dazu ein Netzwerk aus Finanzberatern, Steuerberatern und Rechtsanwälten, die sich persönlich kennen und füreinander einstehen. Sie bekommen nicht einen Ansprechpartner -- Sie bekommen ein Team.

Ein Anruf genügt: 0800 - 222 80 22 (kostenfrei)

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Metropolregion Nürnberg
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Datenstand: April 2026 | Rechtsgrundlage: CRR III (Verordnung EU 2024/1623), in Kraft seit 01.01.2025