CRR3 — Was Immobilieneigentümer und Kapitalanleger jetzt wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2025 gelten in der gesamten EU neue Eigenkapitalregeln für Banken. Die CRR III (Verordnung EU 2024/1623) verändert, wie Immobilienkredite bewertet, kalkuliert und vergeben werden. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das: Wer die neuen Spielregeln kennt, trifft bessere Entscheidungen — und sichert sich einen messbaren Vorteil bei der Finanzierung.

Was sich geändert hat — auf einen Blick

Die CRR III reformiert die Eigenkapitalanforderungen für Banken bei Immobilienkrediten. Das klingt zunächst nach einem Thema für Bankvorstände. In der Praxis verändert es aber die Konditionen, die Sie als Kreditnehmer erhalten.

Drei Punkte sind entscheidend:

1. Ein neuer Bewertungsmaßstab — der Immobilienwert

Bisher konnten Banken den Marktwert oder den Beleihungswert als Grundlage für die Kreditbesicherung heranziehen. Die CRR III schafft einen neuen, EU-weit einheitlichen Maßstab: den "Immobilienwert" (Property Value). Dieser Wert muss konservativ ermittelt sein, darf den aktuellen Marktwert nicht übersteigen und darf keine spekulativen Preissteigerungen enthalten. Der Immobilienwert muss langfristig erzielbar sein.

2. Die 55-Prozent-Schwelle — wo jeder Euro zählt

Hier wird es konkret: Bei Wohnimmobilien erhält der Kreditanteil bis 55 Prozent des Immobilienwerts ein Risikogewicht von 20 Prozent. Alles darüber wird mit 75 Prozent gewichtet — also fast wie ein unbesicherter Kredit behandelt. Der Unterschied zwischen 20 und 75 Prozent Risikogewicht wirkt sich direkt auf Ihre Kreditkonditionen aus. Eine präzise Immobilienbewertung kann hier den Ausschlag geben, ob Ihre Finanzierung auf der günstigen oder der teuren Seite der Schwelle liegt.

3. Kapitalanleger aufgepasst — IPRE macht den Unterschied

Für Investoren führt die CRR III eine neue Kategorie ein: IPRE (Income Producing Real Estate). Wenn die Rückzahlung Ihres Kredits primär von Mieteinnahmen abhängt und nicht von Ihrem persönlichen Einkommen, stuft die Bank das Objekt als IPRE ein. Die Folge: höhere Risikogewichte. Die Abgrenzung zwischen IPRE und Non-IPRE entscheidet über erhebliche Unterschiede in der Eigenkapitalunterlegung — und damit über Ihre Kreditkosten.

Was das für Ihre Finanzierung bedeutet

Die neuen Regeln wirken sich bereits aus. Die praktischen Veränderungen sind spürbar:

Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsregelung: Bestehende Kredite müssen bis zum 31. Dezember 2027 an den neuen Immobilienwert angepasst werden. Das bedeutet, dass auch für laufende Finanzierungen eine Neubewertung ansteht.

Drei Hebel, die Sie jetzt nutzen können

1. Bewertungsqualität als Finanzierungsvorteil

Die 55-Prozent-Schwelle macht die Qualität der Immobilienbewertung zum wirtschaftlichen Faktor. Ein Gutachten, das den Immobilienwert fundiert und nachvollziehbar ermittelt, kann den Unterschied zwischen 20 und 75 Prozent Risikogewicht ausmachen. Das ist kein theoretischer Vorteil — das sind messbare Auswirkungen auf Ihren Zinssatz.

2. Portfoliostrategie statt Einzelbetrachtung

Kapitalanleger mit mehreren Objekten profitieren von einer systematischen Analyse: Welche Objekte liegen unter der 55-Prozent-Schwelle? Wo lohnt eine Sondertilgung, um auf die günstigere Seite zu kommen? Welche Objekte fallen unter IPRE, und was lässt sich daran optimieren? Diese Betrachtung braucht den Blick auf das Gesamtportfolio — mit Fachleuten, die sowohl Bewertung als auch Finanzierungsstrategie verstehen.

3. Frühzeitig handeln statt reagieren

Die volle Wirkung der CRR III entfaltet sich schrittweise bis 2030 (Output Floor steigt auf 72,5 Prozent). Wer jetzt seine Finanzierungsstruktur prüft und optimiert, hat drei bis fünf Jahre Vorsprung. Wer wartet, bis die Bank das Thema anspricht, verhandelt aus einer schwächeren Position.

Warum ein Netzwerk den Unterschied macht

Die CRR III betrifft mehrere Fachgebiete gleichzeitig: Immobilienbewertung, Finanzierungsberatung, steuerliche Planung, rechtliche Absicherung. Kein einzelner Berater deckt das vollständig ab. Wer alle Perspektiven zusammenbringt, erkennt Optimierungspotenziale, die in der Einzelbetrachtung unsichtbar bleiben.

Ein Sachverständiger, der den Immobilienwert CRR3-konform ermittelt. Ein Finanzierungsberater, der die Auswirkung auf Ihre Kreditkonditionen berechnet. Ein Steuerberater, der die steuerlichen Effekte der Portfoliooptimierung einbezieht. Zusammen liefern sie ein Ergebnis, das keiner von ihnen allein erreichen kann.

Ihr Vorteil: Ein Netzwerk statt Einzelkämpfer

Die CRR III verändert die Spielregeln bei der Immobilienfinanzierung. Wer jetzt Bewertungsqualität, Finanzierungsstrategie und steuerliche Planung zusammenbringt, nutzt die neuen Regeln als Wettbewerbsvorteil — statt sie als Kostenfaktor hinzunehmen.

Bei der HSG — High Specialised Group — arbeiten Spezialisten aus Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung Hand in Hand. Dazu ein Netzwerk aus Finanzierungsberatern, Steuerberatern und Rechtsanwälten, die sich persönlich kennen und füreinander einstehen. Sie bekommen nicht einen Ansprechpartner — Sie bekommen ein Team.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Datenstand: April 2026 | Rechtsgrundlage: Verordnung (EU) 2024/1623 (CRR III), in Kraft seit 01.01.2025