CRR3 — Was Immobilieneigentümer und Kapitalanleger jetzt wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2025 gelten in der gesamten EU neue Eigenkapitalregeln für Banken. Die CRR III (Verordnung EU 2024/1623) verändert die Art, wie Banken Immobilienkredite mit Eigenkapital unterlegen müssen — und das wirkt sich direkt auf Kreditkonditionen, Finanzierungsquoten und Bewertungsanforderungen aus. Dieser Beitrag ordnet die Änderungen systematisch ein: mit vollständiger Rechtsgrundlage, verifizierten Zahlen und nachvollziehbarer Quellenführung.

Der neue Immobilienwert — ein einheitlicher EU-Standard

Die zentrale Neuerung der CRR III betrifft den Wertmaßstab, den Banken für die Eigenkapitalberechnung verwenden. Bisher galt in Deutschland der Marktwert oder der Beleihungswert — je nach Kreditart und Bank. Die CRR III ersetzt dieses Wahlrecht durch einen neuen, EU-weit einheitlichen prudentiellen Wertmaßstab: den Immobilienwert (Property Value).

Das ist eine wichtige Unterscheidung. Der Immobilienwert steht nicht als dritter Wert neben Marktwert und Beleihungswert, sondern ersetzt das bisherige System für die Berechnung der Eigenkapitalanforderungen. Für den Pfandbriefmarkt (gedeckte Schuldverschreibungen nach Art. 129 CRR) bleibt das bisherige Wahlrecht bestehen — die Änderung betrifft ausschließlich die Eigenkapitalprivilegierung nach Art. 229 CRR.

Welche Anforderungen muss der Immobilienwert erfüllen?

Art. 229 CRR in der durch die CRR III geänderten Fassung definiert klare Kriterien:

• Der Wert darf den aktuellen Marktwert nicht übersteigen.
• Er darf den Durchschnittswert der letzten sechs Jahre (Wohnimmobilien) beziehungsweise acht Jahre (Gewerbeimmobilien) nicht übersteigen.
• Erwartete Preissteigerungen werden ausgeschlossen.
• Spekulative Elemente sind nicht zulässig — der Wert muss langfristig erzielbar sein.
• Ausnahme: Energieeffizienz-Verbesserungen und Klimaresilienz-Anpassungen dürfen den Durchschnittswert übersteigen.

Zwei Wege zum Immobilienwert

Für deutsche Banken ergeben sich zwei methodische Optionen:

Für Eigentümer und Kapitalanleger bedeutet das: Die Qualität und Nachvollziehbarkeit der Immobilienbewertung wird zum entscheidenden Faktor für die Kreditkonditionen.

Risikogewichte — die neuen Staffelungen im Detail

Die CRR III ersetzt die bisherigen pauschalen Risikogewichte durch differenzierte Staffelungen nach Loan-to-Value-Bändern (LTV). Die 55-Prozent-Grenze ist dabei der zentrale Schwellenwert.

Wohnimmobilien (Art. 124 CRR, geändert)

Gewerbeimmobilien (Art. 125 CRR, geändert)

Sonderkategorien

Die praktische Konsequenz: Kredite bis 55 Prozent des Immobilienwerts erhalten deutlich günstigere Risikogewichte als bisher. Kredite über 55 Prozent werden wie unbesichert behandelt. Jeder Euro Differenz im ermittelten Immobilienwert kann die Grenze zwischen 20 und 75 Prozent Risikogewicht verschieben.

Loan-Splitting und Whole-Loan — zwei Berechnungsmethoden

Die CRR III unterscheidet zwei Ansätze zur Risikogewichtung:

Loan-Splitting (Art. 125/126 CRR): Der besicherte Teil bis 55 Prozent LTV erhält das günstige Risikogewicht, der Rest das Risikogewicht des Schuldners. Dieses Verfahren steht ausschließlich für Non-IPRE-Kredite zur Verfügung — also für Kredite, bei denen die Rückzahlung nicht primär von Mieteinnahmen abhängt.

Whole-Loan-Ansatz (Art. 125/126 CRR): Der gesamte Kredit erhält ein einheitliches, LTV-basiertes Risikogewicht. Dieses Verfahren ist für IPRE-Kredite (ertragsabhängige Immobilien) zwingend vorgeschrieben, für Non-IPRE optional.

Für Kapitalanleger mit vermieteten Objekten ist die IPRE-Klassifizierung besonders relevant: Da die Kreditrückzahlung bei Anlageimmobilien häufig von Mieteinnahmen abhängt, werden diese Kredite oft als IPRE eingestuft — mit höheren Risikogewichten als bei Eigennutzung.

Output Floor — Begrenzung interner Risikomodelle

Großbanken mit eigenen Risikomodellen (IRB-Ansatz) konnten bisher deutlich niedrigere Eigenkapitalanforderungen berechnen als der Standardansatz vorsieht. Die CRR III begrenzt diesen Vorteil stufenweise durch den Output Floor:

Das bedeutet: Die nach internen Modellen berechneten risikogewichteten Aktiva müssen mindestens 72,5 Prozent des Standardansatz-Ergebnisses betragen. Der maximale Vorteil eigener Modelle wird damit auf 27,5 Prozent Einsparung begrenzt. Die geschätzte Auswirkung für IRB-Institute: Kapitalanforderungen steigen um 10 bis 15 Prozent.

Konkrete Auswirkungen auf Kreditkonditionen

Die CRR III wirkt sich bereits jetzt auf die Praxis aus:

Für Immobilieneigentümer und Kapitalanleger ergibt sich daraus ein klarer Handlungsbedarf: Wer frühzeitig eine Bewertung vorlegen kann, die den CRR3-Anforderungen entspricht, verkürzt den Kreditprozess und verbessert die Verhandlungsposition gegenüber der Bank.

Bewertungsqualität als entscheidender Faktor

Die CRR III verschärft die Anforderungen an die Sicherheitenbewertung (Art. 229 CRR):

• Regelmäßige Neubewertungen — nicht nur bei der Kreditvergabe
• Verstärkte Unabhängigkeit des Bewerters von der Kreditentscheidung
• Strengere Dokumentations-, Überwachungs- und Validierungsprozesse
• Der Immobilienwert muss langfristig erzielbar sein

Was bedeutet das praktisch? Ein Gutachten, das alle Wertannahmen nachvollziehbar dokumentiert und die Quellen offenlegt, erfüllt die CRR3-Anforderungen. Ein Gutachten ohne transparente Herleitung tut es möglicherweise nicht. Zertifizierte Sachverständige (ISO 17024) arbeiten nach definierten Qualitätsstandards, die genau diese Anforderungen abdecken: strukturierte Prozesse, dokumentierte Wertermittlung, nachvollziehbare Quellenführung.

Was Eigentümer und Kapitalanleger jetzt prüfen sollten

1. Bestehende Finanzierungen: Wie hoch ist der aktuelle LTV-Wert? Liegt er über oder unter 55 Prozent des Immobilienwerts? Die Antwort bestimmt, welches Risikogewicht die Bank ansetzen muss.

2. Geplante Finanzierungen: Welchen Eigenkapitalanteil benötigt die Bank nach den neuen Regeln? Die Finanzierungsquote von 70 bis 80 Prozent ist die neue Orientierungsgröße.

3. IPRE-Klassifizierung: Werden die Mieteinnahmen für die Kreditrückzahlung herangezogen? Falls ja, gelten höhere Risikogewichte — das sollte in die Finanzierungsplanung einfließen.

4. Bewertungsqualität: Liegt ein Gutachten vor, das den CRR3-Anforderungen entspricht? Ein BelWertV-konformes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen erfüllt die Anforderungen auf dem methodisch sichersten Weg.

5. Zeitplanung: Die vollständige Wirkung tritt schrittweise bis 2030 ein. Bestandsportfolios müssen bis Ende 2027 angepasst werden. Frühzeitige Vorbereitung vermeidet Zeitdruck.

Rechtsgrundlagen und Quellen

Verwendete Sekundärquellen: Sprengnetter (02/2025): CRR III Property Value; Banking.Vision: CRR III — The new CRSA; Finalyse: Deep Dive into CRR3; vdp: Property Value gemäß Art. 229(1) CRR III; Nagler & Company: CRR III Immobilienfinanzierungen; IG BAY: CRR III — Strengere Regeln; Deloitte: Auswirkungen der CRR III auf die Modellierung von Kreditrisiken; EBA: Legislative Clarifications on MLV; Profil Magazin Bayern: Eigenkapitalregeln CRR III und CRD VI.

Datenstand: April 2026. Alle Prüfvermerke verifiziert (09.04.2026).

Ihr Vorteil: Ein Netzwerk statt Einzelkämpfer

Eine fundierte Bewertung nach nachvollziehbaren Qualitätsstandards — erstellt von zertifizierten Sachverständigen, die nach ISO 17024 arbeiten — ist die methodisch belastbare Grundlage für Ihre Kreditentscheidung. Dazu kommen Finanzierungsberater, die die neuen Regelungen kennen, und steuerliche Begleitung, die den Immobilienwert im Gesamtkontext einordnet.

Bei der HSG — High Specialised Group — arbeiten Spezialisten aus Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung Hand in Hand. Dazu ein Netzwerk aus Finanzierungsberatern, Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern, die sich persönlich kennen und füreinander einstehen. Sie bekommen nicht einen Ansprechpartner — Sie bekommen ein Team.

Ein Anruf genügt: 0800 - 222 80 22 (kostenfrei)

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.