Wohnungspaket kaufen: Zwei Wohnungen, ein Netzwerk, ein Ergebnis
Zwei Wohnungen, ein Kaufpreis — und ein Netzwerk das die Aufteilung, Vermietung und steuerliche Optimierung in einem Zug erledigt.
Wohnungspaket kaufen: Zwei Wohnungen, ein Netzwerk, ein Ergebnis
Zwei Wohnungen. Ein Grundbuchblatt. Ein Netzwerk das liefert.
In älteren Zweifamilienhäusern steckt ein Modell, das die meisten Käufer übersehen: Obergeschoss und Dachgeschoss bilden zusammen eine einzige WEG-Einheit — aber faktisch sind es zwei vollwertige Wohnungen. Wer das erkennt, kauft günstiger als der Markt. Wer die richtige Reihenfolge kennt, behält die volle Kontrolle. Und wer das richtige Netzwerk hat, setzt das in einem Zug um.
Der Hebel: Paketpreis unter Einzelwert
Ein Wohnungspaket wird am Markt als eine Einheit gehandelt. Einzelwohnungen erzielen höhere Quadratmeterpreise. Die Differenz ist der Gewinn — vorausgesetzt, man weiß wie man ihn realisiert.
Sofort vermieten: Die Dachgeschosswohnung eigenständig vermieten — mietrechtlich zulässig nach § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz, unabhängig von der Grundbuchstruktur. Eine Wohnung selbst nutzen, die andere bringt Ertrag ab dem ersten Tag.
Aufteilen beim Kauf: Die Einheit in zwei eigenständige Grundbuchblätter trennen — gleich beim Kauf, in einem Notartermin. Keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich bei Gebäuden mit nicht mehr als fünf Wohnungen (§ 250 Baugesetzbuch).
Steuerfrei verkaufen: Das Paket zehn Jahre halten, dann aufteilen und einzeln verkaufen. Spekulationsfrist abgelaufen (§ 23 Einkommensteuergesetz), Drei-Objekt-Grenze nicht tangiert (Bundesfinanzhof, Großer Senat, Aktenzeichen GrS 1/98). Ein Objekt, volle Flexibilität.
Warum die Reihenfolge entscheidet
Erst aufteilen, dann vermieten — oder umgekehrt. Der Unterschied: zehn Jahre Kündigungssperrfrist in Bayern (§ 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch, Mieterschutzverordnung 2026) und ein Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 Bürgerliches Gesetzbuch). Beides zwingendes Recht. Wer die Reihenfolge einhält, hat damit nichts zu tun.
Was ein Netzwerk hier konkret leistet
Beim Wohnungspaket greifen vier Rechtsgebiete gleichzeitig: Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Bauordnungsrecht, Steuerrecht. Das ist kein Fall für einen einzelnen Berater. Das ist ein Fall für ein Netzwerk, in dem Makler, Sachverständiger, Notar und Steuerberater zusammenarbeiten — nicht nacheinander, sondern koordiniert.
Der Makler erkennt das Wohnungspaket am Markt und kennt den Paketpreis vs. Einzelwert.
Der Sachverständige bewertet beide Wohnungen — als Paket und als Einzeleinheiten.
Der Notar beurkundet Kaufvertrag und Teilungsänderung in einem Termin.
Der Steuerberater plant Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze und Absetzung für Abnutzung bei Teilvermietung.
Das ist keine Theorie. Das ist der Alltag der HSG.
Ihr Vorteil: Ein Netzwerk statt Einzelkämpfer
Beim Wohnungspaket entscheidet die Koordination über den Erfolg. Ob Aufteilung beim Kauf, Sperrfristvermeidung oder steuerliche Optimierung — Sie bekommen nicht einen Ansprechpartner, sondern ein Team aus Spezialisten, die sich persönlich kennen und füreinander einstehen.
Bei der HSG — High Specialised Group — arbeiten Spezialisten aus Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung Hand in Hand. Dazu ein Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Rechtsanwälten in der Metropolregion Nürnberg.
Ein Anruf genügt: 0800 - 222 80 22 (kostenfrei)
High Specialised Group
Immobilien sind unsere Stärke — seit 1994
Metropolregion Nürnberg
high-specialised-group.de
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Datenstand: April 2026
