Wohnungspaket in einer WEG-Einheit: Alle Fakten, Paragraphen und Checklisten
Wer ein Wohnungspaket erwirbt — zwei vollwertige Wohnungen in einer Sondereigentumseinheit — bewegt sich in vier Rechtsgebieten gleichzeitig. Diese Übersicht ordnet die Rechtsgrundlagen systematisch, zeigt die Zusammenhänge und stellt ein Prüfschema für den Erwerb bereit.
Rechtsgrundlagen nach Rechtsgebiet
Wohnungseigentumsgesetz
| Norm | Regelungsgegenstand |
|---|
| § 3 Abs. 3 WEG | Abgeschlossenheit als Voraussetzung für Sondereigentum |
| § 8 WEG | Teilung durch den Eigentümer (Teilungserklärung) |
| § 13 Abs. 1 WEG | Eigentümer kann mit Sondereigentum nach Belieben verfahren |
Bürgerliches Gesetzbuch — Mietrecht
| Norm | Regelungsgegenstand |
|---|
| § 535 BGB | Mietvertrag — Grundlage der eigenständigen Vermietung |
| § 577 BGB | Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung (zwingendes Recht, § 577 Abs. 5) |
| § 577a Abs. 1 BGB | Kündigungssperrfrist: 3 Jahre nach Veräußerung umgewandelter Wohnung |
| § 577a Abs. 2 BGB | Verlängerte Sperrfrist: bis 10 Jahre durch Landesverordnung |
| § 577a Abs. 3 BGB | Zwingendes Recht — nicht abdingbar |
Bayerische Bauordnung
| Norm | Regelungsgegenstand |
|---|
| Art. 45 Abs. 1 BayBO | Raumhöhe Dachgeschoss: 2,20 m über >50 % der Grundfläche (Hälfte-Regel, nicht 2/3) |
| Art. 46 BayBO | Wohnungsausstattung: Küche (Abs. 1), Bad und Toilette (Abs. 3), Rauchwarnmelder (Abs. 4) |
| Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO | Dachgeschossausbau verfahrensfrei seit 01.01.2025 (Gebäudeklassen 1-3) |
Einkommensteuergesetz
| Norm | Regelungsgegenstand |
|---|
| § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG | Spekulationsfrist: 10 Jahre |
| § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG | Eigennutzungsausnahme |
| § 15 EStG | Gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze, BFH GrS 1/98 vom 10.12.2001) |
| § 7 Abs. 4 EStG | Absetzung für Abnutzung bei Vermietung |
Baugesetzbuch und Landesverordnung
| Norm | Regelungsgegenstand |
|---|
| § 250 BauGB | Umwandlungsgenehmigung in angespannten Märkten (Ausnahme: max. 5 Wohnungen) |
| MiSchuV Bayern (BayMBl. 2025 Nr. 558) | Erlangen, Nürnberg, Fürth, Schwabach u.a. als angespannte Wohnungsmärkte, 10 Jahre Sperrfrist |
Reihenfolge-Vergleich
| Kriterium | Erst aufteilen, dann vermieten | Erst vermieten, dann aufteilen |
|---|
| Kündigungssperrfrist | Keine | 3 Jahre (Bund) / 10 Jahre (Bayern) |
| Vorkaufsrecht Mieter | Keines | Ja (§ 577 BGB, zwingendes Recht) |
| Umwandlungsgenehmigung | Nicht erforderlich (max. 5 Wohnungen) | Prüfung erforderlich |
| Handlungsfreiheit | Vollständig | Stark eingeschränkt |
Steuerlicher Vergleich: Ein Objekt vs. mehrere
| Konstellation | Steuerliche Zählung | Drei-Objekt-Grenze |
|---|
| Wohnungspaket als eine WEG-Einheit | 1 Objekt | Nur mit anderen Veräußerungen zusammen |
| Nach Aufteilung: Einzelverkauf | Je 1 Objekt pro Verkauf | Alle Verkäufe in 5 Jahren zählen |
| Paket 10 Jahre gehalten, dann aufgeteilt + verkauft | Spekulationsfrist abgelaufen | Steuerfrei (§ 23 EStG) |
Prüfschema: Erwerb eines Wohnungspakets
| Schritt | Prüfpunkt | Zuständig | Rechtsgrundlage |
|---|
| 1 | Baugenehmigung Dachgeschoss vorhanden? | Makler / Bauaufsicht | BayBO |
| 2 | Eigenständige Ausstattung (Küche, Bad, Zugang)? | Sachverständiger | Art. 46 BayBO |
| 3 | Raumhöhe erfüllt (2,20 m über >50 %)? | Baugenehmigung bestätigt | Art. 45 Abs. 1 BayBO |
| 4 | Gemeinde als angespannter Markt eingestuft? | Prüfung MiSchuV | BayMBl. 2025 Nr. 558 |
| 5 | Max. 5 Wohnungen im Gebäude? | Prüfung | § 250 BauGB |
| 6 | Zustimmung Miteigentümer erforderlich? | Rechtsanwalt | BGH V ZB 7/13 |
| 7 | Aufteilung beim Kauf regeln | Notar | § 8 WEG, § 3 Abs. 3 WEG |
| 8 | Spekulationsfrist + Drei-Objekt-Grenze planen | Steuerberater | § 23, § 15 EStG |
| 9 | Absetzung für Abnutzung bei Teilvermietung | Steuerberater | § 7 Abs. 4 EStG |
Relevante Rechtsprechung
| Gericht | Aktenzeichen | Datum | Kernaussage |
|---|
| BFH, Großer Senat | GrS 1/98 | 10.12.2001 | Drei-Objekt-Grenze als Indiz für gewerblichen Grundstückshandel |
| BGH, VIII. Zivilsenat | VIII ZR 104/17 | 21.03.2018 | Sperrfrist auch ohne beabsichtigte Umwandlung |
| BGH, VIII. Zivilsenat | VIII ZR 201/23 | 21.05.2025 | Vorkaufsrecht analog bei Teileigentum |
| BGH, V. Zivilsenat | V ZB 7/13 | 04.12.2014 | Unterteilung grundsätzlich ohne Zustimmung möglich |
| BayVGH, 2. Senat | 2 CS 13.2472 | 10.02.2014 | Anwendung Art. 45 BayBO (Raumhöhe Dachgeschoss) |
Offener Punkt: Ob die bloße Unterteilung einer bestehenden WEG-Einheit dieselben mietrechtlichen Schutzfolgen auslöst wie eine erstmalige Umwandlung, ist höchstrichterlich nicht abschließend geklärt. Empfehlung: Im Einzelfall anwaltliche Prüfung.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Datenstand: April 2026
