Wohnungspaket: Qualitätsstandards die ein Netzwerk definieren
Vier Rechtsgebiete, vier Fachleute, ein Qualitätsstandard. Wie die HSG beim Wohnungspaket systematische Zusammenarbeit in die Praxis bringt.
Qualitätsstandards die ein Netzwerk definieren: Die HSG-Methodik beim Wohnungspaket
Vier Rechtsgebiete. Vier Fachkompetenzen. Ein gemeinsamer Qualitätsstandard. Das Wohnungspaket — zwei vollwertige Wohnungen in einer WEG-Einheit — ist ein Musterfall für systematische Zusammenarbeit. Diese Übersicht dokumentiert die Methodik und die Standards, nach denen die HSG solche Fälle koordiniert.
Rechtsgebiete und Zuständigkeiten
| Rechtsgebiet | Zuständig im Netzwerk | Kernaufgabe | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohnungseigentumsrecht | Notar, Rechtsanwalt | Teilungserklärung ändern, Abgeschlossenheit prüfen, Grundbuch | § 3, § 8, § 13 WEG |
| Mietrecht | Rechtsanwalt, Makler | Reihenfolge Aufteilung/Vermietung, Sperrfrist, Vorkaufsrecht | § 535, § 577, § 577a BGB |
| Bauordnungsrecht | Sachverständiger, Architekt | Baugenehmigung, Raumhöhe, Wohnungsausstattung prüfen | Art. 45, Art. 46, Art. 57 BayBO |
| Steuerrecht | Steuerberater | Spekulationsfrist, Drei-Objekt-Grenze, Absetzung für Abnutzung | § 7, § 15, § 21, § 23 EStG |
Prozessablauf im Netzwerk
| Schritt | Wer | Was | Qualitätskriterium |
|---|---|---|---|
| 1 | Makler | Wohnungspaket am Markt identifizieren, Paketpreis vs. Einzelwert beziffern | Marktkenntnis, verifizierte Vergleichswerte |
| 2 | Sachverständiger | Verkehrswert Paket + Einzelwerte ermitteln | ISO 17024, Ertragswert-/Sachwertverfahren |
| 3 | Steuerberater | Spekulationsfrist + Drei-Objekt-Grenze prüfen, AfA-Potenzial berechnen | BFH GrS 1/98, § 23 + § 7 Abs. 4 EStG |
| 4 | Rechtsanwalt | Gemeinschaftsordnung prüfen, Zustimmungsfrage klären | BGH V ZB 7/13 |
| 5 | Notar | Kaufvertrag + Teilungsänderung in einem Termin beurkunden | § 8 WEG, § 3 Abs. 3 WEG |
| 6 | Bauaufsicht | Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilen | § 5 AVA |
| 7 | Grundbuchamt | Zwei neue Grundbuchblätter anlegen | GBO |
| 8 | Makler | Vermietung oder Verkauf der Einzelwohnungen | Marktpreis, keine Sperrfrist |
Reihenfolge-Prüfung (Qualitätssicherung)
| Prüfpunkt | Standard | Rechtsfolge bei Verstoß |
|---|---|---|
| Aufteilung VOR Vermietung | Pflicht | 10 Jahre Sperrfrist in Bayern (§ 577a Abs. 2 BGB, MiSchuV 2026) |
| Kaufvertrag + Teilung in einem Termin | Empfehlung | Höhere Kosten und Zeitverlust bei zwei Terminen |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung VOR Grundbucheintragung | Pflicht | Grundbuchamt trägt ohne Bescheinigung nicht ein |
| Drei-Objekt-Grenze VOR Verkaufsplanung geprüft | Pflicht | Gewerblicher Grundstückshandel, Gewerbesteuer |
Bayerische Besonderheiten
| Thema | Bayern | Andere Bundesländer |
|---|---|---|
| Raumhöhe Dachgeschoss | 2,20 m über >50 % (Hälfte-Regel, Art. 45 Abs. 1 BayBO) | Teilweise 2/3-Regel |
| Kündigungssperrfrist | 10 Jahre (MiSchuV, BayMBl. 2025 Nr. 558) | 3 Jahre (Bundesrecht) oder je nach Landesverordnung |
| Dachgeschossausbau | Verfahrensfrei seit 01.01.2025 in Gebäudeklassen 1-3 (Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO) | Genehmigungspflichtig |
| Eingestufte Gemeinden | Erlangen, Nürnberg, Fürth, Schwabach, Herzogenaurach u.a. | Variiert nach Landesverordnung |
Relevante Rechtsprechung (Netzwerk-Wissensstand)
| Gericht | Aktenzeichen | Datum | Anwendung im Netzwerk |
|---|---|---|---|
| BFH, Großer Senat | GrS 1/98 | 10.12.2001 | Steuerberater prüft Drei-Objekt-Grenze bei Verkaufsplanung |
| BGH, VIII. Zivilsenat | VIII ZR 104/17 | 21.03.2018 | Rechtsanwalt prüft Sperrfrist auch ohne beabsichtigte Umwandlung |
| BGH, VIII. Zivilsenat | VIII ZR 201/23 | 21.05.2025 | Rechtsanwalt prüft Vorkaufsrecht analog bei Teileigentum |
| BGH, V. Zivilsenat | V ZB 7/13 | 04.12.2014 | Rechtsanwalt prüft Zustimmungsfrage bei Unterteilung |
| BayVGH, 2. Senat | 2 CS 13.2472 | 10.02.2014 | Sachverständiger bestätigt Raumhöhe nach Art. 45 BayBO |
Was die HSG-Methodik von Einzelberatung unterscheidet
Einzelberatung: Jeder Fachmann arbeitet für sich. Der Kunde koordiniert. Informationen fließen über den Kunden. Reihenfolge-Fehler werden spät erkannt.
HSG-Methodik: Ein koordinierter Prozess mit definierten Schritten, Zuständigkeiten und Qualitätskriterien. Informationen fließen direkt zwischen den Fachleuten. Reihenfolge-Prüfung ist fester Bestandteil des Prozesses. Der Kunde bekommt ein Ergebnis — nicht vier Teilmeinungen.
Teil werden von etwas Besonderem
Die HSG — High Specialised Group — verbindet Spezialisten die verstanden haben: Zusammenarbeit auf Augenhöhe ist nicht nur effizienter — sondern auch erfüllender. Vier Kernbereiche (Bewertung, Vermarktung, Entwicklung, Verwaltung) und ein Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern, Rechtsanwälten und Architekten, das füreinander einsteht.
Ein Beziehungsnetzwerk das auf gemeinsamen Werten, gegenseitigen Empfehlungen und professionellen Standards basiert. — ein Beziehungsnetzwerk das auf gemeinsamen Werten basiert. Klingt das nach Ihrem Anspruch?
Fordern Sie alle Details zu unserer Methodik an: 0800 - 222 80 22 (kostenfrei)
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Datenstand: April 2026
