Wohnungspaket: Verlässliche Begleitung von Anfang an

Es gibt Immobilienentscheidungen, bei denen man sich wünscht, jemanden an der Seite zu haben der den Weg kennt. Der Erwerb eines Wohnungspakets — zwei vollwertige Wohnungen in einer WEG-Einheit — gehört dazu. Nicht weil es kompliziert sein muss, sondern weil es sich lohnt, jeden Schritt bewusst und gut beraten zu gehen.

Was ein Wohnungspaket ist

In vielen älteren Zweifamilienhäusern findet sich eine Konstellation, die zunächst ungewöhnlich klingt: Das Obergeschoss und das nachträglich ausgebaute Dachgeschoss bilden zusammen eine einzige Einheit im Grundbuch. Zwei eigenständige Wohnungen — mit Küche, Bad und eigenem Zugang — aber ein Grundbuchblatt.

Entstanden ist das, weil bei der ursprünglichen Aufteilung das Dachgeschoss noch unbewohnt war. Später wurde es mit Baugenehmigung ausgebaut. Die Teilungserklärung blieb unverändert.

Warum sich ein bewährter Weg lohnt

Wer ein Wohnungspaket erwirbt, hat Möglichkeiten die über den normalen Wohnungskauf hinausgehen: Eine Wohnung selbst bewohnen, die andere vermieten. Oder beide Wohnungen in eigenständige Einheiten trennen — und sich damit langfristig Flexibilität bewahren.

Damit das gelingt, gibt es einen bewährten Weg — Schritt für Schritt, mit klaren Regeln und verlässlicher Begleitung:

Schritt 1: Prüfen. Liegt eine Baugenehmigung für die Dachgeschosswohnung vor? Hat sie eine eigenständige Ausstattung? Die Raumhöhe in Bayern (Art. 45 Abs. 1 Bayerische Bauordnung) verlangt im Dachgeschoss 2,20 Meter über der Hälfte der Grundfläche — und die Baugenehmigung bestätigt, dass das erfüllt ist.

Schritt 2: Aufteilen — gleich beim Kauf. Die Einheit in zwei eigenständige Grundbuchblätter trennen, zusammen mit dem Kaufvertrag in einem Notartermin. Das schafft klare Verhältnisse von Anfang an — und vermeidet die zehnjährige Kündigungssperrfrist (§ 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch, Mieterschutzverordnung Bayern 2026), die bei einer Aufteilung nach Vermietung greift.

Schritt 3: Vermieten — mit voller Handlungsfreiheit. Nach der Aufteilung können Sie die Dachgeschosswohnung vermieten (§ 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz, § 535 Bürgerliches Gesetzbuch) — ohne Sperrfrist, ohne Vorkaufsrecht des Mieters, ohne Einschränkungen.

Schritt 4: Langfristig planen. Wer das Paket zehn Jahre hält, kann nach Ablauf der Spekulationsfrist (§ 23 Einkommensteuergesetz) steuerfrei verkaufen. Das Paket zählt als ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen GrS 1/98) — volle Flexibilität ohne steuerliche Risiken.

Was die Aufteilung konkret erfordert

Keine Sorge — die Schritte sind klar und erprobt:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde (§ 3 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz)


• Änderung der Teilungserklärung beim Notar


• Eintragung im Grundbuch


• Bei Gebäuden mit nicht mehr als fünf Wohnungen: Keine Genehmigung nach § 250 Baugesetzbuch erforderlich

Der Notar kann Kaufvertrag und Aufteilung in einem Termin zusammenfassen. Das spart Zeit und Kosten.

Zusammenarbeit die Sicherheit gibt

Was diesen Weg besonders sicher macht: Er wird nicht von einer einzelnen Person begleitet, sondern von einem Netzwerk aus Fachleuten die zusammenarbeiten — Makler, Sachverständiger, Notar, Steuerberater. Jeder bringt seine Kompetenz ein, alle kennen sich persönlich und stimmen sich ab. Das ist die Art von Begleitung, die Vertrauen schafft.

Ihr Vorteil: Ein Netzwerk statt Einzelkämpfer

Bei der HSG — High Specialised Group — arbeiten Spezialisten aus Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung Hand in Hand. Dazu ein Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Rechtsanwälten die sich persönlich kennen und füreinander einstehen. Sie bekommen nicht einen Ansprechpartner — Sie bekommen ein Team.

Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich: 0800 - 222 80 22 (kostenfrei)

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Datenstand: April 2026