Wenn Fachleute zusammenarbeiten, profitieren Sie: Das Wohnungspaket als Gemeinschaftsprojekt

Manche Immobilienentscheidungen sind zu vielschichtig für einen einzelnen Berater. Nicht weil der Einzelne nicht gut wäre — sondern weil das Thema in vier Rechtsgebiete gleichzeitig hineinreicht. Ein Wohnungspaket in einer WEG-Einheit ist genau so ein Fall: Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Bauordnungsrecht und Steuerrecht greifen ineinander. Und der Mehrwert entsteht dort, wo Fachleute miteinander sprechen — nicht nur mit Ihnen.

Was ein Wohnungspaket ist — und warum es Zusammenarbeit braucht

Zwei vollwertige Wohnungen — Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss — bilden eine einzige Sondereigentumseinheit im Grundbuch. Entstanden, weil bei der ursprünglichen Aufteilung das Dachgeschoss noch unbewohnt war. Später ausgebaut, aber die Teilungserklärung nie angepasst.

Was das für Sie als Käufer bedeutet: Sie erwerben ein Paket, das faktisch zwei Wohnungen enthält. Sie können eine selbst nutzen und die andere vermieten (§ 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz, § 535 Bürgerliches Gesetzbuch). Sie können aufteilen und einzeln verkaufen. Sie können steuerlich optimieren.

Aber: Jeder dieser Schritte berührt eine andere Fachkompetenz. Und die beste Lösung entsteht, wenn diese Kompetenzen zusammenspielen.

Das Zusammenspiel in der Praxis

Der Makler erkennt das Wohnungspaket am Markt, kennt den Unterschied zwischen Paketpreis und Einzelwert und bringt Käufer und Verkäufer zusammen. Er koordiniert den Prozess und ist der erste Ansprechpartner.

Der Sachverständige bewertet das Paket — und zeigt, was die Einzelwohnungen jeweils wert sind. Das macht den Preisvorteil des Pakets bezifferbar und gibt dem Käufer eine fundierte Grundlage.

Der Notar regelt Kaufvertrag und Aufteilung in einem Termin. Möglich, weil er die Zusammenhänge kennt — und weil er sich vorab mit dem Makler und dem Steuerberater abgestimmt hat.

Der Steuerberater plant die Spekulationsfrist (§ 23 Einkommensteuergesetz), prüft die Drei-Objekt-Grenze (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen GrS 1/98) und berechnet die Absetzung für Abnutzung bei Teilvermietung (§ 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz).

Der Rechtsanwalt prüft die Gemeinschaftsordnung und klärt, ob die Zustimmung der übrigen Eigentümer erforderlich ist (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZB 7/13).

Das funktioniert, weil diese Fachleute sich kennen, regelmäßig zusammenarbeiten und ein gemeinsames Qualitätsverständnis teilen.

Reihenfolge und Sperrfrist — warum Abstimmung hier zählt

Ein Punkt, der zeigt warum Zusammenarbeit den Unterschied macht: Die Reihenfolge von Aufteilung und Vermietung. Erst aufteilen, dann vermieten — und die zehnjährige Kündigungssperrfrist in Bayern (§ 577a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch, Mieterschutzverordnung 2026) spielt keine Rolle. Erst vermieten, dann aufteilen — und man sitzt zehn Jahre fest, plus Vorkaufsrecht des Mieters.

Dieses Wissen ist bei jedem einzelnen Fachmann vorhanden. Aber im Netzwerk wird es rechtzeitig geteilt — bevor die falsche Reihenfolge Fakten schafft.

Die Raumhöhe — eine Sorge weniger

Falls Sie sich fragen ob das Dachgeschoss die Anforderungen erfüllt: In Bayern gilt die Bayerische Bauordnung (Art. 45 Abs. 1). Im Dachgeschoss genügen 2,20 Meter über der Hälfte der Grundfläche — nicht über zwei Dritteln, wie manchmal behauptet. Und wenn eine Baugenehmigung vorliegt, ist das behördlich bestätigt.

Ihr Vorteil: Ein Netzwerk statt Einzelkämpfer

Beim Wohnungspaket zählt das Zusammenspiel. Nicht weil einer allein es nicht könnte — sondern weil das Ergebnis besser wird, wenn alle zur richtigen Zeit das Richtige beitragen.

Bei der HSG — High Specialised Group — arbeiten Spezialisten aus Bewertung, Vermarktung, Entwicklung und Verwaltung Hand in Hand. Dazu ein Netzwerk aus Notaren, Steuerberatern und Rechtsanwälten die sich persönlich kennen und füreinander einstehen. Sie bekommen nicht einen Ansprechpartner — Sie bekommen ein Team.

Ein Anruf genügt: 0800 - 222 80 22 (kostenfrei)

High Specialised Group
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Metropolregion Nürnberg
high-specialised-group.de

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Datenstand: April 2026